再+1！咸丰法院又又又一案例入选最高人民法院多元解纷案例库

基本案情

   某房地产公司系某小区开发商，王某等业主于2015年至2019年期间先后与该公司签订了《商品房房屋买卖合同》《前期物业管理服务协议》。2019年以来，该公司陆续为业主办理案涉房屋的不动产权证书。2024年5月，该公司与新进驻物业公司进行交接，正式退场，王某等部分业主提前预交了数月物业费。业主因退交物业费问题在与该公司沟通过程中发现，其不动产权证载房屋面积与《商品房房屋买卖合同》约定面积不符，且存在违规代收办证费、截留装修保证金等问题。但该公司表示，公司代收办证费用是经业主同意，不存在违规收费且未获利，不构成不当得利；关于装修保证金，部分业主已经抵扣了物业费，该部分费用不应当退还，且在公司完成物业交接前，仍存在部分业主欠交物业费的情况，公司将另行提起诉讼，主张相关权利。经双方多次沟通未果，王某等34户业主将该房地产公司诉至法院，要求其退还多收的款项。

处理结果

   王某等34户业主与该房地产公司达成和解，公司两个月内退还装修保证金及超额收取的办证费用，并向房屋产权面积小于合同面积且未超过诉讼时效的业主退还差额面积的购房款。

解纷要旨

  本案系房屋买卖过程中因面积差、物业费等引发的系列纠纷，具有人数多、范围广等特点，若不能及时化解，将很大程度影响业主的居住体验和小区的和谐稳定。本案中，法院运用“示范判决+批量调解”机制，以示范判决明确争议焦点，释明法律责任，增强合理预期，促推其他纠纷批量化解。调解过程中，邀请市场监管、住建部门共同参与，充分发挥行政主管部门职能优势，明确不动产登记收费标准，以及双方各自责任所在，规范房地产公司销售行为，找准化解纠纷突破口。同时，灵活运用分类施策调解方式，针对房屋产权面积小于合同面积且未超过诉讼时效的业主开启“绿色通道”优先处理；对房屋产权面积小于合同面积且超过诉讼时效的业主结合案件具体情况“一对一”进行释法说理，解开心结，化解矛盾。不仅一揽子化解系列性、关联性争议，防止“一案结多案生”，实现了“判决一案、调解一批，化解 一片”的良好效果，同时也减轻了企业解纷成本，盘活了企业资金链，优化了法治化营商环境。